서울 아파트값이 해마다 11%씩 오른다는 가정 아래 2030년에는 종합부동산세 대상이 22개 자치구, 101개 단지까지 늘 수 있다는 시뮬레이션 결과가 나왔다. KB국민은행이 국민의힘 신동욱 의원실에 제출한 자료를 의원실이 분석한 결과로, 확정된 세금이나 집값 전망이 아니라 일정한 상승률과 세제 조건을 넣어 계산한 시나리오다.
11% 상승 가정하면 78곳에서 101곳
분석 대상은 서울 25개 자치구별 시가총액 상위 5개 아파트 단지의 전용면적 84㎡ 안팎, 이른바 34평형 표본 125개다. 2026년 기준으로는 19개 자치구 78개 단지가 종부세 대상에 포함되는 것으로 계산됐다.
서울 아파트값이 매년 11% 오른다고 가정하면 2030년 비거주 기준 과세 대상은 22개 자치구 101개 단지로 늘어난다. 강북·금천·도봉구를 제외한 서울 대부분 자치구의 표본 단지가 범위에 들어간다는 계산이다. 현재 종부세를 내지 않는 47개 표본 단지 가운데 23개가 새로 과세 대상이 되는 셈이다.
세 부담 총액 589억원에서 5262억원
같은 조건에서 표본 단지의 종부세 총액은 2026년 589억원에서 2030년 비거주 기준 5262억원으로 8.9배 증가하는 것으로 나타났다. 가구당 평균 세액도 95만1338원에서 842만8401원으로 8.9배 늘어난다는 결과다.
실거주 기준을 적용하면 2030년 총액은 3347억원으로 2026년의 5.7배, 가구당 평균은 554만9778원으로 5.8배가 된다. 실거주 여부에 따라 기본공제 조건이 달라진다는 전제를 반영했기 때문에 같은 주택가격 상승률에서도 계산 결과에 차이가 생겼다.
상승률 절반이어도 5배…전제 따라 결과 달라져
연간 상승률을 5.5%로 낮춘 시나리오에서도 2030년 비거주 기준 과세 대상은 19개 자치구 82개 단지로 계산됐다. 종부세 총액은 2926억원으로 2026년의 5배, 실거주 기준 총액은 1719억원으로 2.9배 수준이다.
이번 수치는 아파트값이 매년 같은 비율로 상승하고 세제 전제가 유지된다는 조건에서 나온 값이다. 실제 부담은 개별 주택의 공시가격, 보유 주택 수, 거주 요건, 공제와 세액공제, 향후 법 개정 등에 따라 크게 달라질 수 있다.
현재 국세청 기준과 시뮬레이션 전제는 다르다
국세청의 현재 안내 기준은 주택분 종부세 기본공제 9억원, 1세대 1주택자 12억원이며 공정시장가액비율은 60%, 세부담상한은 150%다. 재산세 상당액을 빼고 1세대 1주택자의 연령·보유기간 세액공제를 적용하는 절차도 포함된다.
반면 이번 시뮬레이션은 2027년부터 실거주자 14억원·비거주자 12억원의 기본공제, 공정시장가액비율 70%, 세부담상한 150%가 적용된다는 조건을 사용했다. 따라서 ‘서울 거주자 모두가 종부세를 낸다’는 뜻으로 확대하기보다, 특정 표본과 가정에서 집값 상승이 과세 범위와 부담을 얼마나 넓힐 수 있는지를 보여주는 참고치로 봐야 한다.